De vastgoedmarkt staat zelden stil en wordt onophoudelijk gedreven door marges, schaalvergroting en strategische herpositionering. Op lokaal niveau is dat goed terug te zien in Amsterdam-West, waar Sligro Food Group Nederland en Vroegop A.G.F. onlangs de handen ineen hebben geslagen voor een aanzienlijke vastgoeddeal. Het draait hier om twee specifieke, food-gerelateerde objecten die voor marktconforme bedragen van eigenaar en huurder zijn gewisseld. Sligro deed in deze constructie een stap terug als verkoper en verhuurder, daarin bijgestaan door de makelaars van DTZ Zadelhoff. Vroegop stapte juist in als koper en huurder, geadviseerd door de vastgoedspecialisten van Van Gool Elburg.
Kijken we naar de harde vierkante meters, dan wisselde aan de Vlothavenweg 10 een fiks vriesgebouw van eigenaar. Met een totale oppervlakte van ruim 4.118 vierkante meter praten we over serieuze logistieke capaciteit: het complex herbergt twee grote vrieshallen, een distributieruimte met vier laaddocks en nog een ongekoeld bedrijfsgedeelte. Tegelijkertijd werd er iets verderop, op het vertrouwde Food Center aan de Jan van Galenstraat, een gekoelde bedrijfshal verhuurd die specifiek is ingericht voor vleesverwerking, met daarbovenop nog eens 730 vierkante meter aan kantoorruimte. Het tekent de dynamiek in het commerciële segment, waar bedrijven continu schuiven met locaties om hun ketens te stroomlijnen.
Diezelfde keiharde economische wetmatigheden dicteren niet alleen de lokale bedrijfsmakelaardij, maar bepalen evengoed het gezicht van de mondiale vastgoedmarkt. Een wereld van verschil wellicht, maar de onderliggende focus op rendement is identiek. Waar in Amsterdam logistiek vastgoed efficiënt wordt herverdeeld, voltrekt zich in India momenteel een veel fundamentelere en maatschappelijk ontwrichtende verschuiving. De woningmarkt daar raakt in rap tempo gepolariseerd. Projectontwikkelaars storten zich massaal op het hogere segment, terwijl de bouw van betaalbare woningen voor de lagere inkomensklassen nagenoeg dreigt te stagneren.
De cijfers uit een recent, gezamenlijk rapport van KPMG India en de National Real Estate Development Council (NAREDCO) spreken wat dat betreft boekdelen. De Indiase vastgoedsector koerst af op een gigantische waarde van 5,8 biljoen dollar in 2047. Verstedelijking is de onbetwiste aanjager: de prognose is dat tegen 2036 zo’n 40% van de Indiërs in de steden woont, een aandeel dat rond het jaar 2050 zal oplopen tot de helft van de bevolking. Toch vertellen die macro-economische succesverhalen slechts een deel van de werkelijkheid. Sinds de pandemie is er een ongekende vlucht naar luxe en ultra-luxe woningen ontstaan. Welgestelde kopers eisen grotere huizen met meer lifestyle-voorzieningen, en projectontwikkelaars bedienen hen maar al te graag omdat de winstmarges in dat segment simpelweg veel aantrekkelijker zijn.
Aan de onderkant van de markt is de situatie echter penibel. Voor de economisch kwetsbaren (EWS) en lagere inkomensgroepen (LIG) stapelen de problemen zich op. Dezelfde factoren die het luxesegment in de kaart speelden, hebben de ontwikkeling van betaalbare bouw juist in de wielen gereden. Grondprijzen zijn fors gestegen, waardoor het voor bouwers vrijwel onmogelijk is geworden om dergelijke projecten nog rendabel te maken. Tel daar een logge regelgeving bij op: belemmerende bouwnormen zoals de strikte FAR- en FSI-ratio’s (Floor Area Ratio en Floor Space Index), eindeloze vergunningstrajecten en percelen die onbenut blijven door slechte infrastructuur of langslepende juridische conflicten. Ook de financiering wringt. Gespecialiseerde kredietverstrekkers voor volkshuisvesting betalen aanzienlijk hogere rentes dan reguliere banken, en de kredietvoorziening in de opkomende tier-2 en tier-3 steden komt nauwelijks van de grond.
De snelle aanwas van de stedelijke bevolking vereist logischerwijs een robuust woningaanbod over de gehele linie. Blijft de bouw van betaalbare woningen achter bij deze exploderende vraag, dan zal de kloof tussen de droom van een eigen huis en de feitelijke beschikbaarheid onhoudbaar groot worden. Exclusiviteit mag dan lucratief zijn voor ontwikkelaars, de basis van een functionerende stad is ruimte voor iedereen. Zonder een nadrukkelijke focus op betaalbare woningen dreigt de Indiase belofte van inclusieve stedelijke groei uiteindelijk als een kaartenhuis in elkaar te storten.
Over de auteur
