‘We willen een koopwoning weer gewoon betaalbaar krijgen.’ Het is een veelgehoorde kreet, maar voorlopig klinkt het als een utopie. Koopstarters met een middeninkomen zitten in Nederland inmiddels al jaren muurvast in een systeem dat hen genadeloos afstraft. Ze verdienen nét te veel om aanspraak te maken op sociale huur, maar op de grillige koopmarkt komen ze chronisch budget tekort voor een huis dat past bij een volgende stap in hun leven. Het is een volstrekt penibele situatie die al langere tijd aanhoudt en eerlijk gezegd alleen maar schrijnender lijkt te worden. Simone van de Kuit, directeur-bestuurder van stichting OpMaat, slaat de spijker op zijn kop: “Ingrijpen in de markt is onvermijdelijk.” Haar stichting werd overigens al in 2004 opgericht, puur om de groep woningzoekers te helpen die het telkens wéér net niet redt.
Het profiel van deze groep is pijnlijk herkenbaar. We hebben het hier over politieagenten, leerkrachten, verpleegkundigen en bouwvakkers. Gewoon hardwerkende mensen met volstrekt normale banen, die in de praktijk de ruggengraat van de maatschappij vormen. “Zij vallen tussen wal en schip,” legt Van de Kuit uit, en dat probleem beperkt zich allang niet meer tot een specifieke generatie. Om hun perspectief op een woning daadwerkelijk te vergroten, ontwikkelt en beheert OpMaat slimme instrumenten die speculatie de kop indrukken en onterechte ‘cadeautjes’ aan zowel koper als projectontwikkelaar elimineren. Met de producten KoopGarant en KoopStart wordt het voor corporaties en ontwikkelaars makkelijker om een huis deels onder de marktwaarde weg te zetten. Dat gebeurt via een vernuftige koperskorting: bij eventuele doorverkoop wordt dat bedrag niet klakkeloos in de schoot van de verkoper geworpen, maar stroomt het netjes terug naar de ontwikkelaar. Bovendien deelt de starter de toekomstige waardeontwikkeling. Het is een pragmatisch, gereguleerd mechanisme om de Nederlandse gekte wat in te dammen.
Toch is puur sleutelen aan de instapprijs niet altijd de heilige graal. Wie de illusie koestert dat een flinke marktcrash alle problemen voor starters oplost, moet de blik eens op de Amerikaanse westkust richten. Daar voltrekt zich momenteel een compleet andere, maar minstens zo ontluisterende dynamiek. Torenhoge prijzen en rentes hebben de Amerikaanse huizenmarkt een flinke knauw gegeven. In San Jose zakte de gemiddelde woningwaarde bijvoorbeeld al met 6 procent, maar in de omliggende East Bay gaat het nog veel harder. En Emeryville – een relatief bescheiden maar levendige stad met uitzicht op de baai, goed beloopbare straten en een gigantisch winkelaanbod – is daarin een extreem buitenbeentje. Sinds mei 2025 zijn de huizenwaarden hier harder ingestort dan in welke andere noemenswaardige Californische stad of gemeente (met meer dan 5.000 inwoners) dan ook.
Makelaars wijzen al snel een duidelijke hoofdschuldige aan voor deze spectaculaire neergang in Emeryville: de markt bestaat daar voornamelijk uit appartementen (condo’s), een segment dat de ongekende dip uit de pandemie-jaren eigenlijk nooit meer te boven is gekomen. Gecorrigeerd voor inflatie is een gemiddeld appartement daar, met een geschatte waarde van ruim 405.000 dollar, nu nog maar de helft waard van wat het in 2019 opbracht. Uiteraard berekent een taxatieplatform als Zillow dit over de hele woningvoorraad en betekent dit niet dat huizen massaal voor de helft in de uitverkoop gaan. Maar dat verkopers fors moeten inbinden, is een feit. Neem een tweekamerappartement pal tegen de grens met Oakland: in maart stond dat nog te koop voor 735.000 dollar. Na meer dan twee maanden leuren ging het uiteindelijk weg voor 699.000 dollar – toch zo’n dertig mille ónder de verkoopprijs van 2019.
Je zou zeggen: een gouden kans voor de Amerikaanse leraar of verpleegkundige die een voet tussen de deur wil krijgen. Hier openbaart zich echter de blinde vlek van een eenzijdige focus op de koopprijs. Voor veel middeninkomens vormen deze appartementen simpelweg geen aantrekkelijke springplank meer. Makelaar Nikki Lui benoemt een sluipmoordenaar: de exploderende servicekosten van Verenigingen van Eigenaren (de zogenaamde HOA-dues). Die zijn de afgelopen tien jaar naar schatting met 40 tot 60 procent gestegen. Tel daarbij de eindeloze onderhoudskwesties op, of erger nog, hypotheekverstrekkers die werken met obscure ‘zwarte lijsten’ waardoor kopers voor bepaalde complexen botweg geen financiering krijgen, en het plaatje kantelt compleet. Starters kiezen logischerwijs eieren voor hun geld en zien het terecht als een te groot financieel risico.
Zelfs de vrijstaande huizen in Emeryville ontspringen de dans niet, hoewel er daar wel meer kapers op de kust zijn. Volgens het Californische ministerie van Financiën telt de stad nog geen 500 van dat soort woningen, maar toch daalde de waarde ook in dit segment met zo’n 9 procent sinds mei 2025; een forsere krimp dan in omliggende steden als Oakland en Berkeley. Wat bovendien lokaal flink meespeelt, is de weelde van keuze. Emeryville moedigt woningbouw al jarenlang proactief aan en behoort tot de snelst groeiende steden van de staat. Dat enorme aanbod, gecombineerd met splinternieuwe appartementencomplexen in de buursteden, heeft de huurprijzen aanzienlijk gedrukt. Daardoor wordt huren plotseling weer een bijzonder pragmatische en veilige haven in vergelijking met een koopappartement vol verborgen financiële valkuilen.
Beide scenario’s – het chronische tekort en de verplichte marktinterventies in Nederland, versus de prijsval en exploderende bijkomende kosten in Californië – laten feilloos zien hoe de middenklasse vermorzeld raakt in een gemankeerde markt. Of ze nu te veel verdienen voor huur en te weinig voor koop, of geconfronteerd worden met dalende huizenprijzen maar verstikkende VvE-lasten; de realiteit laat zien dat de droom van een betaalbaar, onbezorgd eigen huis voor ‘normale’ werkers aan beide kanten van de oceaan frustrerend complex blijft.
Over de auteur
